מה ההבדל בין פינוי בינוי במסגרת תכנית לבין תמ"א 38/2?

במסגרת תכניות להתחדשות עירונית, אנו נתקלים במספר מסלולים אשר לעתים משאירים את בעלי הדירות מבולבלים- מצד אחד קיים המסלול הקלאסי והוותיק יותר של "פינוי בינוי" (אשר כולל הליך של הכרזה על המתחם), ומהצד השני קיימות אפשרויות שונות במסגרת תמ"א 38 (תכנית המתאר הארצית אשר מסדירה חיזוקם של מבנים בפני רעידות אדמה)- החל מחיזוק הבניין (תיקונים 1 ו-3 לתמ"א) ועד להריסת הבניין והקמתו מחדש כבניין "מחוזק" ומודרני (תיקון 2 לתמ"א או תמ"א 38/2) העומד בתקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידת אדמה (תקן ישראלי 413).

כלומר, קיימים שני מסלולים במסגרתם יכולים דיירים להתקשר עם יזם או קבלן אשר יהרוס את הבניין הקיים בו הם גרים, ויבנה תחתיו בניין חדש בו יקבלו דיירי הבניין המקורי דירות חדשות, אשר ייבנו בסטנדרט מודרני – לרבות עמידה בתקן הישראלי לעמידות מבנה ברעידות אדמה, וכוללות מערכות חדשות (צנרת, חשמל, מים, ביוב וכו').

אם כך- מהו ההבדל בפועל בין "פינוי בינוי" במסגרת תכנית ובין ביצוע ההליך במסגרת התמ"א? אמנם שמבחינת דיירי הבניין הליך הביצוע ב"פינוי בינוי" ובתמ"א 38 בתיקונה השני (תמ"א 38/2) הינו יחסית דומה (היות ובשני המקרים הורסים את הבניין הקיים ומקימים במקומו בניין חדש ומחוזק), ישנם מספר הבדלים משמעותיים לצורך הבחירה בין שני המסלולים הללו. 

ראשית, נקדים ונציין כי המסלול הותיק יותר הינו המסלול של תכנית "פינוי בינוי" רגילה, ולגביו קיימת דרישת סף מרכזית, אך משמעותית: המתחם בו יבוצע ההליך של "פינוי בינוי" חייב לכלול כבר כיום לפחות 24 יחידות דיור הבנויות בו. בנוסף לכך, יש להביא בחשבון כי הליך זה מחייב פרוצדורה הכוללת אישור תכניות מול ועדה מחוזית לתכנון, ואישורים נוספים מגורמים ממשלתיים (בניגוד לועדה המקומית במסלול של תמ"א 38/2), מה שעשוי להאריך (וברוב המקרים אף מאריך בפועל) את ההליכים לאישור התכנית. 

לעומת המסלול הקלאסי של "פינוי בינוי", תמ"א 38/2 מאפשרת את ביצוע ההליך של הריסת הבניין והקמת בניין חדש בקנה מידה קטן יותר- לצורך עניין, גם בניין "בוטיק" עם מספר קטן יחסית של יחידות דיור (לשם ההדגמה, בניין עם 7 יחידות דיור) יכול להיכנס לגדר ההליך, ללא צורך להחתים בעלי דירות רבים ולשכנע אותם בכך. כמו כן, ההליך עצמו מהיר יותר, כיוון שלא נדרשת פנייה לועדת תכנון מחוזית (אלא הסמכות נותרת בידי הועדה המקומית), ומאפשרת לבצעו בהליך מזורז.  

למרות זאת, יש לזכור כי לא כל בניין יכול להיכנס לגדרי תמ"א 38, כיוון שזו חלה רק על בניינים אשר היתר הבנייה לבנייתם ניתן לפני 01.01.1980, ולכן בניינים שנבנו במהלך שנות ה-80, אך עדיין מעוניינים בהליך של התחדשות עירונית מחוייבים לפעול במסגרת המסלול הותיק של תכנית "פינוי בינוי".

כמו כן, משיקולים תכנוניים, כאשר מדובר במתחמים יחסית גדולים אשר כוללים מספר בניינים, לעתים נכון יותר לפנות למסלול של תכנית "פינוי-בינוי" מלכתחילה אשר תסדיר ותכלול בצורה יסודית יותר גם הקמה של שטחים ירוקים בין הבניינים, מגרשי משחקים לילדי המתחם, גן ילדים, שטח מסחרי וכד'- הכל בהתאם לצרכי הפרויקט ודרישות הרשויות המקומיות.

אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי. לצורך ייעוץ מלא ומותאם אישית הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו.

מאמר זה נכתב ע"י עו"ד אבי בן יעקב.