מימוש משכנתא על דירת מגורים

רקע

סעיף 6 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז- 1967 , קובע כי בידי הנושה (מעניק ההלוואה) האפשרות לפנות ללשכת ההוצאה לפועל, ולפתוח בהליך למימוש נכס המשועבד להבטחת החזר הלוואה. חוק ההוצאה לפועל מבדיל בין סוגי משכנתאות, ויוצר הבחנה בין ביצוע הליך למימוש משכנתא הרשומה על דירת מגורים לבין ביצוע  הליך למימוש משכנתא על נכסי מקרקעין אחרים.

מאמר זה יעסוק בעיקר בביצוע משכנתא על דירת מגורים ע"י בנקים. כאן המקום לציין כי הליכים אלה כמעט זהים להליכי ביצוע שטר משכון על זכויות בדירת מגורים.

תנאים כלליים לפתיחה בהליך מימוש

בקשה לביצוע משכנתא על דירת מגורים המשמשת למגורים של יחיד, לא תוגש ללשכת ההוצאה לפועל אלא אם חלפו ששה חודשים ממועד התשלום הראשון שלא שולם בידי החייב (לעניינו נוטל ההלוואה), והתשלום לא שולם עד תום ששת החודשים כאמור.  במילים אחרות, על הבנק להמתין שישה חודשים מיום בו הלווה הפסיק לשלם את התשלום החודשי קודם להגשת בקשה לביצוע ופתיחת הליכי מימוש. יש לציין, כי במידה והלווה שילם תשלום כלשהו בתוך ששת החודשים האמורים ייזקף התשלום על חשבון התשלום הראשון מהתשלומים שבפיגור, ומועד ששת החודשים ימנה בהתאם.

 "יחיד"- מי שאינו תאגיד.

 אזהרה

בהתאם לחוק ההוצאה לפועל לאחר הגשת הבקשה לביצוע יש להמציא לחייב אזהרה, אשר תציין בפני החייב כי עליו לשלם את החוב שבפיגור תוך 20 ימים, במידה ולא יעשה כן, יוזהר כי עלולים להינקט הליכים למכירת הנכס לצורך פירעון מלוא חוב ההלוואה.

 שיעור הסכום המוגש לביצוע

באופן עקרוני בקשה לביצוע תוגש על גובה הסכום שבפיגור (קרי, החוב שנצבר עקב אי תשלום החיוב החודשי).

עם זאת  במקרים מסוימים בידי הבנק תהיה האפשרות להגיש בקשה לביצוע מידי על מלוא סכום ההלוואה כגון:

 - בהסכם בו נקבע כי החוב ישולם בתשלומים סך הפיגורים הנצברים עולה על 10% מיתרת מלוא ההלוואה.

 - בבעלות החייב או בבעלות משותפת של החייב ושל בן משפחתו הגר עימו דירה אחרת היכולה לשמש למגורים.

 - החייב הונה או בכוונתו להונות את נושיו.

 -החייב עזב או עומד לעזוב את הארץ לתקופה ממושכת בלי לפרוע את חובו, חזקה שהחייב עזב את הארץ לתקופה ממושכת אם יצא מהארץ לתקופה העולה על שלושה וטרם פרע חובו.

 - מונה כונס נכסים לדירת המגורים או ניתן צו כינוס של כלל נכסי החייב, בהליך אחר, לפי כל דין.

 זכויות  החייב באופן כללי בהליכי מימוש

מספר זכויות עומדות לצידו של החייב אשר את דירתו מבקשים לממש לצורך פירעון יתרת ההלוואה. כך למשל, החייב רשאי להודיע לרשם ההוצאה לפועל כי ברצונו למכור דירתו בעצמו לשם פירעון יתרת ההלוואה, וזאת בתוך 20 ימים מיום המצאת האזהרה.

 דבר נוסף החייב רשאי בתוך 90 ימים ממועד מינוי כונס הנכסים לשלם את החוב שבפיגור, או לחלופין לפרוע מחצית מן החוב שבפיגור וזאת בתנאי שיניח דעתו של רשם ההוצאה לפועל, כי את המחצית השנייה של החוב הנמצא בפיגור יפרע בתוך 6 חודשים.

 זכות נוספת שעומדת לחייב מעוגנת בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל אשר קובע הסדר בשם " סידור חלוף". הסדר זה קובע כי רשם ההוצאה לפועל לא יורה על פינוי החייב מביתו אלא לאחר שהוכח להנחת דעתו שיהיה לחייב ובני משפחתו הגרים עימו מקום מגורים סביר.

 משך שנים התנו הבנקים את מתן ההלוואות בכך שהלווה יוותר על זכויותיו לפי סעיף 38.

בעקבות כך תוקן חוק ההוצאה לפועל ונקבע כי כל הלוואות אשר ניטלו לאחר מועד כניסת התיקון לתוקף, אף על האמור בהסכמי המשכנתא יהיה החייב זכאי לסידור חלוף כאשר שווי הסידור החלוף יהיה בסכום המאפשר לחייב לשכור דירת מגורים באזור מגוריו התואמת את צורכי החייב ובני

משפחתו הגרים עמו למשך תקופה שלא תעלה על18 חודשים, אולם רשם ההוצאה לפועל רשאי להעמיד לרשות החייב ובני משפחתו הגרים עמו סידור חלוף לתקופה ארוכה מהתקופה האמורה אם סבר שקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות לעשות כן.

אין באמור לעיל בכדי לתחום את כל זכויות החייב בהליך מימוש משכנתה על דירת מגורים, או בכדי להוות ייעוץ משפטי. לצורך קבלת ייעוץ משפטי המותאם אישית הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו.

מאמר זה נכתב ע"י עו"ד ברק קשקש.