מדריך לרכישת דירה מיד שנייה

רכישת דירה הינה בדרך כלל העסקה היקרה והמקיפה ביותר שמבצע אדם במהלך חייו. מדובר באירוע הדורש תכנון מוקדם והשקעה כספית ניכרת, אשר אצל רוב האנשים מקורה במימון בנקאי ודורשת לקיחת משכנתא (ולעתים אף הלוואה נוספת היכן שהמשכנתא אינה מספיקה). לא רק שמדובר בעסקה שהיקפה, לאור המצב בשנים האחרונות בישראל, לרוב עולה על מיליון ש"ח, אלא גם בהשקעה למשך שנים רבות.

כבר בשלב חיפוש הדירה על הקונה לשקלל היבטים רבים, כלכליים (כגון עליית ערך הדירה או הסיכוי לירידתו), סביבתיים (מיקום הדירה ביחס למרכזי שירותים, מוסדות חינוך וכיוב') ושיקולים רבים נוספים.

מעבר לשיקולים אלו, להליך רכישת הדירה ישנם שיקולים משפטיים רבים להם השלכות כבדות על ההחלטה כגון: מהן זכויות הבנייה (לשאלה האם ניתן להרחיב את הדירה ולהוסיף בעתיד חדרים השפעה משמעותית על רוכשים), האם הדירה רשומה בטאבו (אחרת יש להעביר תשלומים שונים למינהל מקרקעי ישראל) וכו'.

השאלות העומדות בפני הקונים אינן מסתיימות עם קבלת הדירה, שכן לא אחת מוצאים עצמם קונים בדירה עם פגמים, אי התאמות וליקויי בנייה שלא ידעו עליהם. בנוסף, הדין מטיל על הקונים את האחריות לבדוק האם קיימות חריגות בנייה בדירה (לא אחת, ובעיקר בבתים צמודי קרקע קיימות תוספות בנייה שהמוכר אינו מיידע את הקונה כי ביצע ללא היתר, והדבר עלול לגרור כתב אישום פלילי גם נגד הקונה – גם אם לא ידע על החריגות).

לצד שיקולים אלו קיימים גם שיקולים המתייחסים לתשלומי מיסים ואגרות, מכיוון שמערכת המיסים בעסקת מקרקעין יכולה להשפיע משמעותית על מחיר הדירה, ולהגדילו בקלות בעשרות ואף במאות אלפי שקלים שהקונה והמוכר לא צפו מראש. מסיבה זו מומלץ תמיד לסכם מראש מתי מועבר כל תשלום ומי מהצדדים נושא בחבות לתשלום כל מס והיטל.

רוב הסוגיות הללו בדרך כלל מוסדרות בין הצדדים במסגרת הסכם המכר הנחתם ביניהם (שימו לב! לתדהמתם של רוכשים רבים לעתים כלל אין צורך שייערך הסכם בכתב אם הדירה אינה רשומה בטאבו, ומסתפקים בהסכמה בע"פ. רוכשים רבים שלא היו מודעים לכך מצאו את עצמם מחויבים לעסקה שכלל לא ידעו שהסכימו לה, כיוון ש"לא חתמו על כלום").

מאמר זה סוקר את הבדיקות העיקריות שמומלץ לבצע לפני שרוכשים דירה ולפני שנקשרים בהסכם מכר לגביה.

בדיקת הדירה ואזור המגורים:

 בדיקת אזור המגורים: מומלץ לבדוק את הסביבה שאתם רוצים לגור בה, על ידי עריכת סיור שנועד לבחון אם סביבת המגורים מתאימה לצרכים שלכם:

  • בדיקת הדירה: מספר החדרים ומיקום הדירה ביחס לרחוב. מומלץ לבקר בדירה מספר פעמים, בשעות שונות במהלך היום. כמו כן מומלץ לבדוק שאין רטיבויות, סדקים או בעיות אחרות בתשתית הדירה.
  • בדיקת מטרדים סביבתיים כגון בניין ציבורי העלול לגרום לרעש או בעיות חניה, פחי זבל,  תחנות אוטובוס או מגרש פתוח שעשוי לשמש לבנייה עתידית.
  • בדיקת הבנייה באזור: חשוב לברר האם מתוכננת בנייה באזור, כגון סלילת כבישים או הקמת אזור מסחרי גדול. כדי לבחון את הפרטים הללו יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ולבדוק את התכניות הנוכחיות והעתידיות החלות על האזור.
  • בדיקת זמינות התחבורה הציבורית.
  • קרבה למרכזי קניות.
  • סקירת בתי הספר, הגנים, והמתנ"סים.
  •  זמינותם של שירותים נוספים שאתם עשויים להזדקק להם (כגון שירותי רפואה, משרדים ממשלתיים וכיוב').

זכרון דברים:

זיכרון דברים הוא מסמך קצר, המפרט את עיקרי הדברים שעליהם מסכימים הצדדים: מחיר, פרטי הנכס, מועד מסירת הנכס, מועד העברת התשלומים וכו'. על אף שנערך ללא מעורבות עורך דין, זיכרון הדברים הוא חוזה מחייב הנחשב כדרך מקובלת לסגירת תנאים של עסקת מכר של דירה לקראת עריכת חוזה מלא.

חשוב לדעת כי זיכרון דברים אינו שלב הכרחי בתהליך ומומלץ לדלג עליו ולחתום ישירות על הסכם מכר מלא ומפורט הנערך על ידי עורך דין. חתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית ומצמצמת את אפשרויות המיקוח שלכם בקשר לתנאי החוזה. אם בכל זאת החלטתם לערוך זיכרון דברים, הקפידו מאד על ניסוחו והביאו בחשבון את ביטול העסקה אם המשא ומתן לא יעלה יפה.

בדיקת סעיפי ההסכם:

ודאו כי כל הנקודות שהעליתם וכל ההבנות שהגעתם אליהן במהלך הפגישות המוקדמות עם המוכרים מופיעות בהסכם באופן ברור:

  • מועד מסירת החזקה בדירה: ציינו בהסכם את מועד מסירת החזקה וודאו שהוא מתאים ללוחות הזמנים שלכם (במידה ואתם עוזבים או מוכרים דירה קודמת, וגם בתיאום עם תשלומי המשכנתא). מקובל להכניס להסכם פיצוי מוסכם במקרה של איחור במסירת החזקה בדירה.
  • לוח תשלומים: מומלץ לקבוע את לוח התשלומים בהתאם למועדים בהם הכספים יהיו זמינים לכם. אם המוכר צריך להציג לכם אישורים בכפוף לקבלת התשלום יש לוודא כי הסכומים המגיעים לו יופקדו בידי נאמן עד להצגת האישור הנדרש, ולא יועברו ישירות לידיו.
  • הצמדת תשלומים: כיוון שהתשלומים עבור הדירה בדרך כלל מתפרשים על תקופה של מספר חודשים, מקובל להצמיד את התמורה לדולר או למדד כלשהוא. מומלץ להתגונן מפני עלייה חדה באחד המדדים, ולהגביל את טווח העלייה המרבי. מומלץ להפקיד כספים שברשותכם ומיועדים לתשלום מסוים לפיקדון שצמוד לאותו השער או מדד ויבטיח שמירה על ערכם.
  • הערת אזהרה: כיוון שבדרך כלל אחוז מסוים ממחיר הדירה משולם כבר במעמד החתימה על ההסכם, דאגו שכנגד העברת תשלום זה תירשם לטובתכם הערת אזהרה בטאבו על מנת להבטיח את זכויותיכם בנכס (או במידה והדירה אינה רשומה בטאבו יש לקבל בטוחה אחרת, בהתאם לאופן בו הדירה רשומה).
  • תכולת הדירה: חשוב שהחוזה יכלול פירוט של תכולת הדירה אשר נמכרת, וכן של ההצמדות השונות (חניה או מחסן) ואת חלקה היחסי של הדירה בשטחים המשותפים.
  • העדר זכויות צד שלישי: דאגו לכלול בהסכם המכר הצהרה של המוכר לפיה אין בדירה  זכויות לצדדים שלישיים (לרבות עיקולים, משכנתאות, זיקות הנאה וכדומה), שאינכם מודעים להן ולמשמעויות שלהן.
  • העדר ליקויי בנייה: מומלץ לכלול בהסכם הצהרה של המוכר בדבר העדר ליקויי בנייה ופגמים בדירה או רשימה מסודרת של ליקויים ופגמים הנכללים בה.

 

מסמכים "נלווים" לחוזה המכר:

  • הסכם שיתוף: אם הבניין לא עבר "פרצלציה", (חלוקה של תוכנית המתאר הכללית לחלקות שניתנות לרישום בטאבו), או שטרם נרשם בית משותף, דאגו לצרף להסכם המכר את הסכם השיתוף המגדיר באופן מדויק את הדירה הנרכשת. ללא מסמך כזה אתם עלולים להיות חשופים לטענות עתידיות מצדדים שלישיים ביחס לדירתכם, או לגלות שהדירה שרכשתם  שונה ממה שחשבתם.
  • ייפוי כוח ושטר מכר: על המוכר לחתום על יפויי כוח מתאימים להגנה על זכויותיכם בנכס (כגון רישום הערות אזהרה), העברת הזכויות בדירה, שטרי מכר וכל מסמך אחר הנדרש להעברת הזכויות, ולהותירם בידי בא כוחו עם הוראות להעבירם לידיכם במועד המתאים.

אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי. לצורך ייעוץ מלא ומותאם אישית הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו.

מדריך זה נכתב ע"י עו"ד אבי בן יעקב.