מדריך לרכישת דירה מקבלן

לאחר ביקורים במשרדי מכירות, באתרי בניה ובדירות לדוגמא, מצאתם בשעה טובה את הפרויקט בו אתם מעוניינים לקנות את דירתכם החדשה. כעת, על מנת שתוכלו להגשים את חלומכם, נותר לכם רק לחתום על חוזה רכישה ונספחים שאורכם כאורך הגלות, ובדרך כלל הדבר אף נעשה במסגרת זמנים לחוצה כיוון שהקבלן יצא במבצע שתוקפו "רק לעוד יומיים", "עד לסוף החודש" וכד'.

כיוון שרכישתה של דירת מגורים הינה בדרך כלל העסקה היקרה והמקיפה ביותר שמבצעים אנשים במהלך חייהם ומשקיעים בה את מיטב כספם, מוטב שלא לפעול בפזיזות, ולבחון את החוזה בצורה יסודית. חשוב לזכור, שאת החוזה הארוך שעומד בפניכם כתבו עורכי דינו של הקבלן במשך שבועות ואף חודשים, ובהתאם – החוזה כפי שהוא כעת נוסח על מנת להגן על האינטרסים של הקבלן, ולא על האינטרסים שלכם. אל תשכחו שבניגוד לרוב הרוכשים, הקבלן (שלו בדר"כ ניסיון רב בתחום המקרקעין) מוקף באנשי מקצוע, ולכן מומלץ כי גם אתם תיעזרו באנשי מקצוע כדי לאזן את פער הכוחות שקיים מול הקבלן.

כמו כן, יש לשים לב כי למרות שבדר"כ במסגרת החוזה הנכם נדרשים לשאת בעלויות הייצוג המשפטי של הקבלן, עורכי דינו של הקבלן אינם מייצגים אתכם, אלא את הקבלן בלבד, ובמסגרת כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין – על עורכי דינו של הקבלן ליידע אתכם כי הם מייצגים את האינטרסים של הקבלן בלבד, ואחריותם כלפיכם הינה רק לדאוג לרישום הדירה על שמכם בעתיד, על מנת שלא יימצאו בניגוד עניינים.

חשוב שתדעו שהחוזה נתון גם הוא למשא ומתן, ולכן חשוב לדעת מה ניתן לבקש מהקבלן, למה אסור להסכים ומתי מדובר בעסקה שעורכי דינו של הקבלן הכניסו לתוכה כל כך הרבה מוקשים שעדיף לא לקחת את הסיכון ולא להיכנס אליה כלל. מטרתו של מדריך זה היא להצביע על הנושאים המרכזיים שעליכם לבחון והסעיפים שכדאי לכם לשים אליהם לב בחוזה הרכישה.

עריכת בדיקות מקדמיות

עוד לפני העיון בחוזה, מומלץ לבדוק עם רשויות התכנון מה עתיד להתרחש באזור בו אתם מעוניינים לקנות את דירתכם – למשל, האם מול הנוף שמהווה מבחינתכם שיקול מרכזי בקניית הדירה עתיד לקום מגדל רב קומות? האם מתוכננת סלילת כביש ראשי בו ייסעו רכבים בכל שעות היממה או הקמת אזור תעשייתי? בירור פרטים אלו ניתן לבצע ע"י פנייה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הפועלת בכל רשות מקומית, על מנת לבדוק את התכניות הנוכחיות, ובייחוד את התכניות העתידיות של האזור.

חשוב שתדעו למי אתם משלמים את סכומי העתק בעבור הדירה שאתם מעוניינים לרכוש. יש לוודא כי הקבלן הינו הבעלים של הקרקע (או בעלים של חוזה חכירה או פיתוח ממינהל מקרקעי ישראל) ע"י עיון בנסח הרישום של הנכס בטאבו, ותוך בדיקה שאין על הקרקע שעבודים, עיקולים, הערות חריגות וכיוב' (למעט משכנתא לטובת "הבנק המלווה" של הפרויקט).

כמו כן, חשוב לבדוק כי הקבלן רשום בפנקס הקבלנים (שם גם יופיע מידע כמו התחומים בהם רשאי הקבלן לעסוק וכיוב'). מומלץ גם לבדוק אם הוגשו בעבר תביעות כנגד הקבלן (גם לגבי ליקויי בניה וגם לגבי מצבו הכלכלי), כי יש בידיו אישורים מרשויות המיסים המאפשרות בעתיד רישום הדירה על שם הקונים (וכי אין לו חובות שם), וכי יש בידיו היתר בנייה מתאים שהוצא ע"י הרשות המקומית.

זיכרון דברים

זיכרון דברים הוא מסמך קצר, המפרט את עיקרי הדברים שעליהם מסכימים הצדדים: מחיר, פרטי הנכס, מועד מסירת הנכס, מועד העברת התשלומים וכו'. על אף שנערך בדרך כלל ללא מעורבות עורך דין, זיכרון הדברים הוא חוזה מחייב הנחשב כדרך מקובלת לסגירת תנאים של עסקת מכר של דירה לקראת עריכת חוזה מלא.

חשוב לדעת כי זיכרון דברים אינו שלב הכרחי בתהליך ומומלץ לדלג עליו ולחתום ישירות על הסכם מכר מלא ומפורט הנערך על ידי עורך דין. חתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם לעסקה עם הקבלן ומצמצמת את אפשרויות המיקוח שלכם בקשר לתנאי החוזה.

לא אחת זיכרון הדברים בו משתמש קבלן נערך על ידי עורכי הדין מטעמו, ומומלץ שלא לחתום עליו בלי שהוצג לעורך דין מטעמכם.

במסגרת זו קבלנים רבים מבקשים תשלום כלשהוא "על חשבון" מחיר הדירה, על מנת להבטיח שתישמר לכם דירה בפרויקט. גם כאן, מומלץ שלא להתחייב לשלם כספים או לשלמם לפני שעורך דין בבדק את התנאים החלים על תשלום זה, אך במידה והחלטתם לשלם סכום זה יש לוודא מהם התנאים בהם רשאי הקבלן לחלט את הסכום הזה, וכן ודאו שאינכם מאפשרים לקבלן לחייב אתכם לחתום על חוזה רכישה לאחר ששילמתם מקדמה.

בדיקת סעיפי ההסכם:

ודאו כי כל הנקודות שהעליתם וכל ההבנות שהגעתם אליהן במהלך הפגישות המוקדמות עם נציגי הקבלן מופיעות בהסכם באופן ברור. יהיה לכם קשה מאוד להוכיח ולתבוע הבטחות שניתנו בעל פה, אם אינן מופיעות בכתב במסגרת החוזה. חשוב לזכור שחוזה הרכישה והנספחים הינם מסמכים ארוכים ומסובכים אשר ללא ליווי של עורך דין עלולים רוכשים רבים להיתקל ב"מוקשים" הקיימים בהם.

מחיר הדירה הסופי:

יש לוודא כי מחיר הדירה הנקוב בחוזה הינו המחיר הסופי, כולל מע"מ וכולל כל סכום נלווה אחר (כגון התקנת מערכות חשמל ומים שונות וכיוב') וכן כל אגרה, היטל או הוצאה אחרת שעל הקבלן להוציא והוא אינו יודע לכמת אותה ליום החתימה (למשל: הוצאות פיתוח, תשלומי מיסים או היטלים שונים וכו'). במידה וסכומים אלו אינם כלולים במחיר הדירה, המחיר עשוי לזנק בעשרות ואף מאות אלפי שקלים, ולכן גם אם לא ניתן לקבל מהקבלן סכום אחיד סופי, יש לקבוע מנגנון המאפשר לכם לבטל את החוזה ללא עלות מצדכם (או בניכוי סכום סמלי) במידה ומחיר הדירה הסופי עולה ביותר מ10-20 אחוזים מהמחיר הנקוב בחוזה.

כמו כן, עליכם לעמוד על כך שהתמורה המשולמת על ידכם בגין הדירה מובטחים בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה – 1974. חוק זה, אשר תוקן בין היתר לאור פרשיית "חפציבה", אוסר על הקבלן לקבל מעל ל-7 אחוזים ממחיר הדירה לפני שמסר לידיכם ערבות בנקאית או קיים אחת מהחלופות האחרות בחוק (כגון רישום הערת אזהרה לטובתכם לגבי הדירה או על החלק היחסי שלה בקרקע). בפרויקטים בהם יש ליווי בנקאי על כל התשלומים להתבצע באמצעות פנקס שוברים בלבד, ואין לשלם לקבלן כספים בכל דרך אחרת. החוק מטיל אחריות פלילית על קבלן שאינו מקיים הוראות אלו.

מועדי התשלומים לקבלן:

במידה והבטחונות שקיבלתם מהקבלן אינם בצורת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה – 1974, מועדי התשלומים יהיו בהתאם למועדים הקבועים בחוק ולא בהתאם למועדים המופיעים בחוזה, כאשר אי קיום הוראה זו הינה עבירה פלילית מצד הקבלן.

הצמדות ורכוש משותף:

חשוב לבדוק מה הוצמד לדירה. לצורך העניין, במידה והובטחה לכם חניה פרטית, יש לוודא שהיא תוצמד לדירה (כנ"ל לגבי מחסן הנמצא מחוץ לדירה). כמו כן בדקו אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין, כגון הכניסה לבניין, היציאה לגג והגג, והאם הקבלן שומר לעצמו זכויות בחלקים הללו. כמו כן, בררו מה ההסדר לגבי זכויות בניה עתידיות בהתאם לתקנון הבית המשותף שיירשם, והאם אינכם נדרשים ע"י הקבלן לוותר עליהן.

מכירה לרוכש אחר:

קבלנים רבים מגבילים את רוכשי הדירות ביכולת למכור את זכויותיהם בדירה לרוכש אחר לפני שקיבלו את החזקה בדירה. מומלץ שלא להסכים לתנייה מסוג זה, כיוון שהיא פוגעת בזכויות שלכם, "תוקעת" אתכם עם הדירה, ובמידה ובאופן בלתי צפוי תהיו מעוניינים למכור את הדירה (כתוצאה מהצעת עבודה במקום מרוחק, צורך בכסף נזיל וכו') לא תוכלו לעשות כן.

שינויים במסמכי הרכישה:

אין להסכים לסעיף המאפשר לקבלן לשנות הוראות בחוזה הרכישה או באחד ממסמכי הרכישה האחרים באופן חד צדדי, ויש לעמוד על כך שכל שינוי במסמכי הרכישה יעשה בהסכמת הצדדים בכתב בלבד.

מועד מסירת החזקה ופרוטוקול מסירה:

על מועד מסירת החזקה בדירה לרוכש להיות מוגדר וחד משמעי, כאשר יש לדרוש כי יוגדר פיצוי לרוכש (עם מנגנון חישוב ריבית והצמדה) במקרה של איחור במסירה מעבר לתקופה מסוימת, שגם אותה יש להגדיר באופן מפורש.

אין להסכים לסעיף הקובע שבקבלת הדירה הנכם מצהירים כי מצבה תקין, ואל תוותרו על מילוי פרוטוקול מסירה אשר סוקר את כלל הליקויים בדירה. מומלץ כי במידה ואינכם בטוחים שתגיעו ליום המסירה עם מומחה מטעמכם, יוכנס סעיף לחוזה שקובע כי הקבלן יאפשר למומחה מטעמכם לבדוק את הדירה לפני מסירת החזקה בדירה, ופרוטוקול מסירה ייערך על ידו או בהתייעצות עמו.

ליקויי בניה:

בהתאם לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, לקבלן יש אחריות לתקן ליקויים בדירה לאחר העברת החזקה לרוכשים. אין להסכים להגבלות זכויותיכם בתחום זה ע"י הקבלן בשום פנים ואופן, ועליכם לקבל לפחות את האחריות המפורטת בחוק לעניין זה (הן ב'תקופת הבדק' המוגדרת בחוק, והן ב'תקופת האחריות' (תקופה שמתחילה לאחר תקופת הבדק)). משכן של תקופות אלו מוגדר בחוק, ומשתנה בהתאם לליקוי.

 לתשובת לבכם – אחריות הניתנת ע"י גוף שאינו הקבלן (כגון אחד הספקים) אינה מחליפה את אחריות הקבלן, ואין להסכים לקבלה כתחליף.

רישום הזכויות בדירה על שמכם:

יש לדרוש מהקבלן כי יציין בחוזה מועד בו הוא מתחייב להשלים את העברת הזכויות בדירה על שמכם. בסעיף זה מומלץ להימנע מניסוחים מעורפלים אשר אינכם מסוגלים להמיר אותם למועד בפועל (סעיף מעורפל לדוגמא הינו "בתוך שנה מגמר פרצלציה"), ולכל הפחות יש לוודא כי בלוח התשלומים קיים סכום המועבר לקבלן רק עם השלמת העברת הזכויות על שמכם.

אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי. לצורך ייעוץ מלא ומותאם אישית הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו.

מדריך זה נכתב ע"י עו"ד אבי בן יעקב.