מהי תמ"א 38

מהי תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בישראל. כיוון שמבנים רבים בישראל נבנו לפני שנים רבות, ולפני קיומו של תקן מחייב שהסדיר הקמת מבנים שיעמדו ברעידת אדמה מבלי שיקרסו (ושמו "תקן ישראלי 413"). כלומר, קיים חשש משמעותי שבניינים שנבנו בישראל ואינם עומדים בתקן יקרסו בעת התרחשותה של רעידת אדמה.

 מטרתה של תמ"א 38 הינה לעודד את חיזוק הבניינים שאינם עומדים בתקן, בכדי שלא יתמוטטו ברעידת אדמה חזקה.

מהם התמריצים שנותנת תמ"א 38 לחיזוק הבניין?

עם זאת, ידוע שבבניינים רבים הדיירים מתקשים להחליף אינטרקום שעולה כמה אלפי שקלים, וודאי שאין רבים שיוכלו להרשות לעצמם חיזוק מבנה בפני רעידות אדמה שעולה מיליוני שקלים. כדי להציל חיי אדם בעת אסון, הבינה המדינה שיש לתמרץ קבלנים פרטיים שיבצעו את עבודות החיזוק למען הדיירים – ובתמורה יקבלו זכויות בניה שיאפשרו להם להקים דירות לצורך מימון עבודות החיזוק.

באוגוסט 2011 התרחשה רעידת אדמה בעצמה חלשה יחסית, שהורגשה ברחבי הארץ. מומחים אשר רואיינו באמצעי התקשורת הזהירו שרעידת אדמה זו רומזת על רעידות אדמה משמעותיות יותר שיתרחשו בעתיד בארץ, וכי צריך להיערך אליהן בהתאם.

אמנם שתמ"א 38 קיימת עוד משנת 2005, התמריצים שנתנה תמ"א 38 לקבלנים לא הספיקו כדי לעודד אותם לחזק מבנים, וביוני 2012 תוקנה התכנית בפעם השלישית כדי לספק תוספת זכויות בניה שתעודד את הקבלנים לבצע עבודות חיזוק בבניינים. כיום, בהתאם למדיניות העירייה הרלוונטית, ניתן להוסיף כ-2 וחצי קומות לבניין במסגרת התמ"א, כאשר הדיירים בדירות הקיימות זכאים לתוספת של כ-25 מ"ר לדירה, הכוללים בדר"כ ממ"ד ומרפסת שמש, כאשר כל קבלן מציע לדיירים תוספות שונות מעבר לכך כגון מחסנים, חניות, שיפוץ הלובי, תוספת מעלית וכיוב' בהתאם למידת הכלכליות של הפרויקט.

ואכן, מאז התיקון השלישי לתמ"א 38, החלו לצוץ פרויקטים לחיזוק בניינים ברחבי הארץ, ודיירים זוכים לחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה תוך כדי שהם מקבלים בחינם שיפוץ מקיף לבניין ותוספת ממ"ד (אשר מעבר לערכו הכלכלי, במציאות הביטחונית בישראל תורם רבות גם לביטחונם האישי של הדיירים ומשפחותיהם), ודיירים בבניינים רבים פועלים לקידום תמ"א 38 בבניין מגוריהם.

מי זכאי לתוספת זכויות בנייה במסגרת תמ"א 38?

כדי לדעת אם דיירים זכאים להטבות במסגרת תמ"א 38 בבניין בו הם גרים, עליהם לבדוק האם מת"א 38 חלה על הבניין, ובאיזה היקף. בתחילת ס' 4.1 לתמ"א 38, קובעת התמ"א כי היא תחול על בניינים אשר היתר הבניה שלהם הוצא לפני 01.01.1980, ובהמשך מונה חריגים אשר תמ"א 38 אינה חלה עליהם.

בדיקת התחולה של התמ"א והיקפה ע"י שימוש באנשי מקצוע כגון עורכי דין ואדריכלים היא קריטית בקבלת ההחלטה האם וכיצד להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38 בבניין. זאת כיוון שבמבנים שונים ובעיריות שונות התמריצים שונים, ובמקרה כזה נקודת המוצא של הדיירים מול הקבלן משתנה. למשל, ברור שקבלן יוכל לתת יותר תוספות לדיירים בבניין בו הוא מקבל תוספת של 2 וחצי קומות בהשוואה לבניין בו הוא מקבל קומה אחת בלבד.

כמו כן, לאור התמריצים שמספקת תמ"א 38, והפיכת התחום לאטרקטיבי, החלו לצוץ אנשים רבים המציגים עצמם כ"יזמים" או "קבלנים" המתעסקים בתמ"א 38, אך בפועל אינם רשומים בפנקס הקבלנים, או אינם בעלי איתנות כלכלית לבצע את הפרויקט ולהעמיד לטובת הדיירים ערבויות לביצוע. לכן, לפני קבלת הצעה מיזמים או מקבלנים שונים, מומלץ להיעזר בעורך דין שיבצע את כל הבדיקות הדרושות על מנת לוודא שמדובר בקבלן המוסמך לבצע את הפרוייקט.

מהם השלבים בביצוע פרויקט תמ"א 38?

  1. קבלת חוות דעת: מהנדס, אדריכל ועורך דין: מומלץ כי לפני פנייה לקבלנים וליזמים שונים, ולפני החתימה על חוזה עם יזם או קבלן וקבלת הצעתו, הדיירים יקבלו ליווי של בעלי מקצוע מטעמם, אשר ידאגו לאינטרסים של הדיירים.

אמנם לקבלן ישנם אנשי מקצוע מטעמו, אך חשוב לזכור כי הם מייצגים את הקבלן ולא את הדיירים, ובדרך כלל אין לדיירים את הידע המקצועי כדי לפקח על התנהלותם של אנשי מקצוע אלו, ולצורך ביצוע בדיקה ראשונית של זכויות הבניה להם זכאים הדיירים, ובאיזה אופן נכון לממשן. חשוב להדגיש כי עלות ייצוג הדיירים על ידי עורך דין ממומנת על ידי היזם או הקבלן, ולכן במידה והדיירים פונים מראש לעורך דין, הקבלן יסכים לממן את עלותו בכדי לקבל את הפרויקט מהדיירים.

  1. התקשרות עם קבלן או יזם: לאחר שיש בידי הדיירים את המידע הנדרש, חשוב לבצע הליך הדומה למכרז, בו מזמינים קבלנים, ולאחר בדיקה משפטית שמבצע עורך דין לקבלן (כגון: האם הקבלן רשום כדין בפנקס הקבלנים והאם לקבלן יש את היכולת הכלכלית לבצע פרויקט של תמ"א 38) הדיירים בוחרים את ההצעה הטובה ביותר מבחינתם. בשלב זה חשוב להשתמש בשירותים של עורך דין המתמחה בתחום, על מנת שידע לבצע את כל הבדיקות הנדרשות לקבלנים, בכדי לוודא שלא מדובר ביזם שיפשוט את הרגל באמצע הפרויקט או בקבלן שאינו מוסמך לבצע את העבודות הנדרשות.
  2. בדיקת מהנדס: על מנת לקבל היתר בנייה מן העירייה לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38, יש לקבל חוות דעת של מהנדס המאושר על ידי העירייה שמאשר שהמבנה לא יעמוד ברעידת אדמה. בדיקה זו נעשית באמצעות הקבלן ובמימונו לאחר ההתקשרות עמו.
  3. הערכת עלויות הפרויקט (מסים, אגרות וכיוב') על מנת להימנע מעלויות מיותרות שעלולות לחול על הדיירים כתוצאה מפעולה לא נכונה של היזם או הקבלן מול הרשויות השונות.
  4. קבלת תוכניות מפורטות מהקבלן אשר הוכנו ע"י אדריכלים ומהנדסים מטעמו, ובחירת התכנית המתאימה ביותר לדיירים.

אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי. לצורך ייעוץ מלא ומותאם אישית הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו.

מאמר זה נכתב ע"י עו"ד אבי בן יעקב.